Cómo negociar una disminución de renta con su arrendatario durante la pandemia

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Artículo fue actualizado el 26 de enero de 2021.

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• Investigue los precios del alquiler en su vecindario para comparar
• Confirme sus negociaciones por escrito (o sea, evite acuerdos informales)
• Considere negociar un descuento junto a los otros inquilinos
• Ofrezca pagar una suma total o irse, a cambio de que su arrendador condone parte de su renta atrasada
• Si su arrendatario no está obedeciendo el contrato, pida ayuda de la junta del control de rentas en su ciudad o lleve el trámite a los tribunales

La renta ya había subido demasiado y luego llegó la pandemia.

Entre la pérdida de empleos y ver que la economía que se desploma, miles de inquilinos en California han llegado a temer el primer día de cada mes.

Alrededor del 8% de los adultos en California no tienen una vivienda permanente en este momento, según una encuesta del Censo. Lo que significa que 1.1 millones de personas no están al corriente con sus pagos de renta o hipoteca.  Casi 126 mil de estas personas viven en la zona metropolitana de San Francisco, Oakland y Berkeley.

Pese a que actualmente existen restricciones a nivel estatal y local que protegen a inquilinos de desalojos, como el acuerdo anunciado por el gobernador Gavin Newsom el pasado 25 de enero que extiende las protecciones de inquilinos hasta fines de junio de 2021, muchos aún desconocen cómo pagaran su renta ahora o en los próximos meses.

Tomando esto en cuenta, KQED habló con Joseph Tobener, abogado de derechos de inquilinos, Mike Werner, propietario basado en Los Ángeles y Fred Sherburn-Zimmer, director ejecutivo del Comité para los derechos de la vivienda, con el propósito de aprender la mejor manera para negociar su renta.

“Creo que sería una locura no negociar ahora un descuento en su alquiler”, dijo Sherburn-Zimmer.

Investigue los precios de la renta en su vecindario para comparar

Es crítico prepararse y saber cuánto están pagando otros inquilinos en su vecindario antes de negociar con su arrendatario.

Pese a que hemos escuchado que la salida de algunos trabajadores del sector tecnológico del Área de la Bahía  resultaría en un descenso en los niveles de renta, algunos medios han reportando una caída de hasta 35%, estas cifras revelan sólo la mitad de la verdad, dice Tobener. 

“Aquí tienes la confusión más grande que tiene la gente ahorita: hay poca vivienda y el alquiler está bajando”, dijo él. “No es siempre cierto eso”.

En cambio, las unidades vacantes están concentradas en propiedades como los edificios en el distrito financiero de San Francisco. Cuando bajan las rentas de unidades ubicadas en un zona urbana podemos pensar que el alquiler también está bajando en otras partes, como el distrito de Sunset de San Francisco, un vecindario más residencial, localizado lejos del centro de la ciudad.

Por eso, Tobener recomienda estudiar cuidadosamente el mercado de rentas del vecindario mientras se prepara para negociar.

Puede investigar los niveles del alquiler en su código postal usando sitios como Zillow.

Werner, el arrendatario en Los Ángeles, afirma que también es importante considerar otros factores al comparar los niveles de renta. Él explica que uno de sus inquilinos, quien vivía en una unidad de lujo con una sola habitación con vista a la playa intentó comparar esta unidad con otra que tenía vista a un callejón. “No todas las unidades con una sola recamara, incluso que estén en la misma cuadra, están hechas iguales”, dijo él.

Muchos inquilinos se equivocan al solamente mencionar sus dificultades personales durante las negociaciones, pero eso raramente funciona, al menos en el primer intento.

“Un inquilino necesita hablar desde el punto de vista del arrendador,” dijo Tobener, quien afirma que un mejor punto de partido son los números y cálculos.

Por su parte, Werner señala al hecho que muchos más de sus inquilinos se están quedando en casa durante el día y por consecuencia los gastos de agua y basura están aumentando. Ha perdido alrededor de $100 mil en pagos de alquiler ya que sus inquilinos no han podido pagar su renta desde que inició la pandemia.

“Si un inquilino en verdad necesita algo y me dice ‘tengo una necesidad’, eso me ayuda mucho más a entender la situación que me digan ‘tienes que hacer esto por mí’ “, dijo Werner. “De esta manera podemos colaborar para resolver la situación, en lugar de enfrentarnos de una manera hostil”, agregó.

La posibilidad de que una negociación con su arrendador resulte en un trámite legal puede ser un poco desalentador, pero puede ser mejor negociar directamente antes de pedir la ayuda de un abogado, según Tobener (quien es un abogado). De hecho, involucrar a un abogado podría amargar su relación con su arrendador.

“Todo se basa en la relación que tengan. Involucrar a un abogado mancha esa relación”, dijo Tobener.

Pero el momento en que lleguen a un acuerdo, es cuando puede ser más útil llamar a su abogado o a un grupo de derechos de inquilinos. “Cualquier asociación de inquilinos puede revisar ese documento final y asegurarse que acate todas las condiciones legales”, dijo Sherburn-Zimmer.

Puede encontrar una amplia lista de organizaciones defensoras de los derechos de inquilinos aquí, en el sitio de Tenants Together. Otro grupo, Bay Area Legal Aid, tiene oficinas por toda la región.

No está solo, organice a los otros inquilinos

Si vive en un edificio con varias unidades, organizar a sus vecinos puede ser una opción eficaz para negociar un descuento en la renta.

“Es posible que hasta la gente más rica en su edificio, que acaban de llegar y pagan $4 mil en renta, hayan perdido su trabajo también. Vale la pena colocar una nota debajo de la puerta de todos”, dijo Sherburn-Zimmer.

“Creo que las propuestas colectivas son muy exitosas, cuando todos en el edificio piden una reducción del 10 o hasta del 20%”, dijo Sherburn-Zimmer. 

“Es como ir a la oficina de tu jefe y pedir un aumento en lugar de formar un sindicato y pedir por un aumento con el apoyo del colectivo. Con el grupo, tienes una ventaja mayor y más protección”, dijo él.

Shimmy Li comparte con sus dos amigos un apartamento en el vecindario South of Market (mejor conocido como SoMa). Luego de que iniciara la pandemia, sus dos amigos no tenían suficiente para pagar la renta. Uno se quedó sin trabajo y el otro perdió parte de su salario. Este último amigo dejó el apartamento antes de que terminara el contrato.

Luego de hablar con otros inquilinos, Li se dio cuenta que no era la única con esta situación. Tres vecinos en otra unidad habían perdido sus empleos a causa de la pandemia. “Era una situación bastante crítica”, dijo él. 

Li y los otros inquilinos decidieron organizarse y negociar un descuento con su arrendador juntos. Este junio pasado, mandaron un correo explicando su situación financiera, y el propietario aceptó un descuento del 15% por un año. La renta mensual para el apartamento de tres recamaras donde habita Li bajó a $3 mil 400 al mes.

“Nos sentimos muy animados. Todos nosotros aprendimos mucho de cómo negociar de una manera colectiva”, dijo Li.

Pero Warner aconsejó que esta opción debe servir como un último recurso, ya que puede provocar al arrendador, quien puede enlistar la ayuda de abogados.

“Intensificaría aún más la situación”, dijo Werner. 

Pero cómo Li sabe por experiencia propia, algunas veces funciona.

Prometa pagar, prometa irse

Quizás no sea necesario organizar una huelga de alquileres, si es que logra negociar las cifras adecuadas.

Una táctica que Sherburn-Zimmer ha visto funcionar bien para varios inquilinos es pagar una suma total en cambio de condonar una parte del pago de renta atrasada. Si puede ahorrar dinero y pagar miles de dólares a la vez, es posible que pueda convencer a su arrendador que este le perdone parte de lo que usted le debe, dijo Sherburn-Zimmer.

Pero ¿cómo logras ahorrar ese dinero? “Algunas veces los inquilinos no pagan su renta, por la pandemia, hasta que puedan arreglar parte del monto que deben”, dijo Sherburn-Zimmer.

Werner, quien es el dueño de cuatro propiedades en West Hollywood, concordó. Pero avisó que también es una cuestión de porcentajes.

Si un inquilino pide pagar mil dólares para una cantidad de 10 mil en pagos atrasados y que la cantidad restante sea condonada, “la respuesta va ser un ‘no’ “, dijo Werner. Pero si en cambio ofrecen pagar 7 mil 500 de una cantidad de 10 mil, y que lo que sobra sea condenando, en ese entonces, Werner dice, “legaremos a un acuerdo. ¿Cómo no dirías sí a ese trato?”

Es en ese momento es buena idea describir sus dificultades financieras debido a la pandemia, siempre y cuando esté enfrentando una situación legítima la cual no le permite pagar su renta.

“El hecho es que si en verdad no puedo pagar la renta, mi arrendador no la podrá cobrar”, dijo Tobener.

Otra táctica de último recurso para sus negociaciones es: prometer irse de la unidad a cambio de un descuento en la renta.

“Si acepta pagar una cierta cantidad de renta a lo largo de los próximos 6 meses, el arrendador tendrá derecho de nuevo a la unidad” en una cierta fecha futura, dijo Tobener.

Este tipo de acuerdo puede ser muy deseable para un propietario. Algunos arrendadores temen que nunca podrán cobrar renta atrasada a causa de las protecciones a favor de los inquilinos, pero sí existen leyes que permiten a propietarios cobrar estos pagos atrasados.

“Pienso que si no es la cosa más importante, una de las prioridades para un arrendatario es que reciban su dinero. Es algo de seguridad”, dijo Werner.

No se rinda fácilmente

Si no funcionan todas las otras opciones, hay algunas alternativas un poco más agresivas que un inquilino puede utilizar. Pero, al hacer esto, pone en riesgo la relación entre usted y su arrendador, afirmó Tobener.

Una de estas tácticas es advertir a su arrendador que si este intenta desalojarlo, usted iniciará una demanda ante un jurado. Debido a que las cortes locales actualmente están limitadas por la pandemia, es posible que haya decenas de casos atrasados. Esto puede favorecer a los inquilinos, dijo Tobener.

“Si un inquilino sigue insistiendo en un juicio mediante jurado, no será fácil que un arrendador llegue a corte. El proceso puede extenderse y extenderse”, dijo él.

Since KQED interviewed Tobener, a recent state budget proposal included additional funds to help courts handle a potential wave of eviction cases.

Desde que KQED entrevistó a Tobener, funcionarios estatales han presentado un posible presupuesto anual para California, el cual incluye fondos adicionales para que las cortes puedan controlar un aumento de casos de desalojos.

Los arrendatarios son muy conscientes que un inquilino puede extender el proceso de desalojo por un largo tiempo e involucrar trámites legales, dijo Werner. Él pasó por algo similar cuando trató de desalojar a un inquilino que tenía un perro violento. Finalmente ofreció pagarle que se vaya luego de que ella se negará desocupar la propiedad, explicó él. 

Un inquilino también puede buscar maneras en que su arrendador está fallando con el contrato de alquiler, como no proveer todos los servicios de vivienda (agua o calefacción, entre otros) o no cumplir con el acuerdo de goce pacífico (también conocido como “disfrute pacífico”), el que incluye abordar ciertas molestias ruidosas.

Werner advirtió que hay límites y que no cuenta si un inquilino quiebra su propia ventana para luego acusar al arrendador de fallar en el mantenimiento de su apartamento.

Si un inquilino está considerando esta opción, Tobener recomienda que hagan una lista de todas las maneras en que el arrendador no ha reparado algo que es su responsabilidad u otras maneras en que ha violado el contrato de alquiler. “Falta de calefacción puede equivaler a $100 mensuales,” dijo él, mientras que obstruir el camino al patio por un trabajo de construcción o falta de mantenimiento puede resultar en una cantidad hasta más grande.

Sherburn-Zimmer está de acuerdo. “Manda una carta a tu arrendatario y recuerdale que este es un problema serio. Dile que a causa de la pandemia, la falta de acceso al jardín representa una gran dificultad. Con el tiempo, la junta del control de rentas les dará una fecha de corte y un juez administrativo otorgará un dictamen”, dijo él.

Y si esto no ayuda a sus negociaciones para descuento en el alquiler, dice Sherburn-Zimmer, es posible “que esto asuste lo suficiente a su arrendador para que al menos componga la situación en el jardín la próxima semana”.

Molly Solomon, reportera de vivienda para KQED, contribuyó a este reportaje.

Este artículo fue traducido por el periodista, Carlos Cabrera-Lomelí.