¿Qué significa la extensión de la moratoria contra desalojos en California?

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Los inquilinos de California que siguen luchando para poder pagar el alquiler a causa de la pandemia, estarán protegidos de desalojos hasta el 30 de septiembre, luego de que el gobernador Newsom firmara una extensión de la prohibición contra desalojos este lunes.

La medida además ofrece $5.2 mil millones para pagar todo alquiler atrasado y también algunos pagos de renta en el futuro. Newsom aprobó este plan dos días antes de que terminara la prohibición actual en contra de los desalojos el 30 de junio.

Newsom y funcionarios estatales dijeron que estas nuevas protecciones podrían evitar una crisis para las familias que rentan su hogar a medida que California reabre de COVID-19 y la economía se recupera.

“Esta propuesta evita un precipicio de desalojo masivo, lo que nos permite mantener a los inquilinos en sus casas y obtener a los propietarios el apoyo financiero que necesitan”, dijo el asambleísta David Chiu, un demócrata de San Francisco que organizó la moratoria inicial.

Sin embargo, algunos grupos de inquilinos habían exigido que la extensión fuera más larga, manteniendo que tres meses no será suficiente para distribuir ayuda estatal a todos los inquilinos que la necesiten.

"Este plan no empareja con la realidad en que vive nuestro estado y los inquilinos quedarán desprotegidos", expresó Francisco Dueñas, director ejecutivo de la organización Housing Now!, a través de un comunicado. Anthony Rendon, presidente de la Asamblea y un demócrata de Lakewood, dijo a CalMatters que los legisladores no pueden garantizar que los fondos de ayuda lleguen a todos antes del 30 de septiembre, "pero haremos todo lo posible".

Rendon agregó que la legislatura examinará de nuevo el programa a medida que se acerca la nueva fecha límite. "Estamos tratando de implementar nuevos procesos y protecciones y nuestra esperanza es que todo esto sea efectivo", dijo él. "Y obviamente esperamos que la economía esté a todo dar y que para entonces ya no sea necesaria una moratoria contra desalojos".

Mientras los grupos de defensa que representan a inquilinos y propietarios dijeron que fueron excluidos de las negociaciones, similar a las dos últimas rondas de negociaciones, ambas partes lograron obtener algunas disposiciones clave que querían. Estos son algunos componentes clave de la nueva extensión:

¿Qué significa esto para los inquilinos?

Los inquilinos cuentan hasta el 30 de septiembre con una defensa en la corte si su propietario los desaloja por falta de pago del alquiler. Aún tienen que presentar una declaración diciendo que no pueden pagar el alquiler completo y deberán pagar al menos el 25% de su alquiler mensual entre 1 de septiembre de 2020 y junio de 2021, o en grandes cantidades, antes del 30 de septiembre, para evitar el desalojo.

“Si recibe un aviso de 15 días y no le proporciona el formulario de declaración al propietario antes de que expire el aviso de 15 días, podría ser desalojado”, dice el proyecto de ley.

Es posible que se requiera documentación adicional, como un estado de cuenta bancario que demuestre una disminución en los ingresos, en los casos en que el propietario tenga pruebas de que el inquilino genera ciertos ingresos.

Los inquilinos aún deberán cumplir con su contrato de arrendamiento para evitar el desalojo por razones distintas al impago del alquiler.

Los desalojos por falta de pago del alquiler podrían reanudarse el 1 de octubre, pero las personas que ganan menos del 80% del ingreso medio del área y se vieron afectadas financieramente por COVID tendrían otros seis meses para solicitar los fondos de asistencia para el alquiler.

Si se aprueba la solicitud de alivio de la renta, el proceso de desalojo se bloqueará y los propietarios podrán recibir una compensación por la renta atrasada. Sin embargo, si el inquilino no es elegible, el procedimiento continuará.

Lupe Arreola, directora ejecutiva de Tenants Together, dijo que mientras las protecciones legales adicionales suenan bien en teoría, es posible que no funcionen en la vida real. “Estamos diciendo que es una ilusión. Estamos diciendo que eso no va a suceder “.

Entonces, ¿qué pasa con el dinero? El proyecto de ley dice que los inquilinos, así como sus propietarios, podrán solicitar el 100% del alquiler atrasado y hasta tres meses de alquiler a plazo. Anteriormente, sin la aprobación del propietario, un inquilino era elegible para solo el 25% de los pagos de alquiler atrasados.

Esa fue una pregunta clave de los defensores de los inquilinos y una fuente de preocupación para los propietarios, quienes dijeron que se abusaría de la disposición. Los inquilinos que reciben asistencia para el alquiler reconocerán bajo pena de perjurio que usarán el dinero para pagar el alquiler atrasado.

Si el propietario aún intenta desalojar al inquilino por falta de pago del alquiler, el tribunal podrá verificar si el inquilino recibió dólares estatales. Si pagaron el monto total al propietario, se bloqueará el desalojo.

El proyecto de ley también protege los desalojos por falta de pago del alquiler para que no aparezcan en el registro de un inquilino, lo que dificulta la posibilidad de alquilar en el futuro.

¿Quién es elegible para recibir alivio?

El ingreso familiar del inquilino debe ser igual o inferior al 80% del ingreso medio del área durante 2020 o 2021. Esos niveles de ingresos varían según la región . Se dará prioridad a los inquilinos con ingresos inferiores al 50%. La asistencia está disponible para los inquilinos independientemente de su estatus migratorio.

Sin embargo, las jurisdicciones locales que distribuyen la compensación por alquiler pueden tener reglas diferentes; durante la última ronda de fondos en Los Ángeles, por ejemplo, un hogar de dos personas no podía ganar más de $ 45,050 .

El proyecto de ley amplía la elegibilidad a los inquilinos que pueden haberse mudado de su hogar durante la pandemia, que no estaban cubiertos anteriormente. Ahora pueden solicitar el alquiler atrasado adeudado a un propietario anterior.

¿Qué significa este trato para los propietarios?

Los propietarios no podrán desalojar a los inquilinos por falta de pago de la renta hasta el 30 de septiembre. Para presentar una demanda de desalojo después de eso, el propietario debe presentar pruebas al tribunal de que solicitaron ayuda para la renta. El caso solo puede continuar si el inquilino no completa su solicitud o no reúne los requisitos para recibir ayuda.

Los grupos de propietarios, que esperaban que las protecciones no se extendieran aún más, se sienten frustrados por esta disposición.

“Mientras existe cierto reconocimiento de esta angustia en el trato al proporcionar el 100% de asistencia para el alquiler y los requisitos para que los inquilinos usen los fondos para pagar el alquiler, estamos muy preocupados sobre cuándo terminará realmente esta moratoria”, Christine LaMarca, presidenta de California Rental Housing Association, que representa a más de 20.000 propietarios, dijo en un comunicado.

Los propietarios aún podrán desalojar a los inquilinos para una remodelación sustancial solo si es necesario para cumplir con los estándares de salud y seguridad, y si el propietario de la propiedad la está vendiendo a un comprador que tiene la intención de ocupar la propiedad. No pueden, por ejemplo, vender a alguien que pretenda alquilar el lugar.

Esas restricciones podrían ser más estrictas en ciertas localidades, como Los Ángeles, que aprobó una moratoria local a principios de esta semana. Pero según la medida, otras ciudades no podrían promulgar reglas más estrictas hasta marzo de 2022, una disposición respaldada por la Asociación de Apartamentos de California.

Los propietarios podrían solicitar el 100% del alquiler atrasado y adelantado. La ley anterior decía que un propietario podría solicitar el 80% de los pagos de alquiler atrasados y tendría que perdonar el 20% restante; Según la nueva extensión, incluso aquellos que solicitaron sólo un reembolso parcial recibirán los fondos faltantes.

Si tanto el propietario como el inquilino solicitaron fondos, el dinero irá directamente al propietario. Solo irá al inquilino si el propietario se niega a participar en el programa.

Pero la Asociación de Apartamentos de California dijo que la extensión de la moratoria del estado, y la extensión federal hasta julio anunciada el jueves, no serían necesarias si el dinero del alivio del alquiler llegaba a los propietarios e inquilinos.

“Es frustrante que el estado de California y numerosos gobiernos locales no hayan desembolsado fondos rápidamente a los necesitados, especialmente a los proveedores de viviendas de alquiler familiares que no han recibido ningún pago de alquiler y aún deben pagar la hipoteca, el seguro, los impuestos, mantenimiento y otros gastos ”, dijo el presidente de la asociación, Tom Bannon, en un comunicado.

¿Qué pasa con el dinero?

Las protecciones están ligadas a dólares; y muchos de ellos. El estado aprobó $2.6 mil millones adicionales de asistencia para el alquiler, más los $2.6 mil millones existentes, todos de fondos federales de ayuda. Eso es $5.2 mil millones disponibles para cubrir el alquiler atrasado y hasta tres meses de alquiler a plazo.

Un análisis de PolicyLink, un grupo de investigación con sede en Oakland, sugiere que alrededor de 758,000 hogares en California están atrasados en el alquiler y deben un total de $3.5 mil millones.

Ese dinero se ha ido a paso de tortuga. Mientras miles de millones han estado disponibles desde enero, el estado ha distribuido solo $61.6 millones en alivio a un poco más de 5,000 hogares hasta ahora.

“El eje de todo esto son los miles de millones de dólares que tenemos del gobierno federal”, dijo a CalMatters Brian Augusta, defensor legislativo de la Fundación de Asistencia Legal Rural de California. “Tenemos que arreglar urgentemente todo lo que haya ralentizado el flujo de ese dinero a un goteo”.

Y para acelerar la implementación del alivio del alquiler, el acuerdo incluye plazos. Según los demócratas del Senado, la propuesta dice que las agencias estatales, las ciudades y los condados que recibieron la primera ronda de $2.6 mil millones en enero de 2021 deben gastarlo todo antes del 30 de septiembre de 2022. Tienen que gastar la segunda ronda completa de $ 2.6 mil millones antes de septiembre 30 de 2025.

Todo eso significa que mientras los inquilinos estarán protegidos contra el desalojo, el monto total del alivio del alquiler no tiene que llegar a los inquilinos ni a los propietarios durante varios años. Pero para protegerse de los desalojos, los inquilinos deben solicitar los fondos lo antes posible.

Varias ciudades, incluidas Los Ángeles y San Francisco, han informado que la demanda de asistencia para el alquiler supera con creces la disponibilidad. El proyecto de ley dice que los fondos no gastados serán redirigidos a aquellos lugares con mayor necesidad.

La medida también otorga a las ciudades y condados más grandes la capacidad de administrar sus propios fondos de alquiler, en lugar de tener que depender del estado para administrar una parte de ellos. Esa fue una solicitud importante de los gobiernos locales.